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Em consulta ao banco de dados da empresa Nobre Avaliações e Perícias localizou-se a existência de 153 laudos periciais elaborados pelos peritos de referida empresa que tratavam da discussão entre a existência de vícios construtivos em edificações recém-entregues por construtoras. Da análise destes autos, fora possível identificar que:

• Os 153 laudos periciais abrangeram 269 unidades habitacionais com data de construção variando entre 2009 e 2019, ou seja, com data posterior à vigência da NBR 14037;
• Do total de 269 unidades habitacionais objeto de demanda judicial analisada pelos peritos da empresa Nobre Avaliações e Perícias apenas 133 imóveis tiveram Manual do Proprietário elaborado e entregue pela construtora aos usuários;
• A entrega de Manual do Proprietário ocorre, principalmente, quando envolve grandes empreendimentos financiados pela Caixa Econômica Federal;
• De todos os manuais analisados nenhum atende a todos os referenciais normativos da NBR 14037 (por vezes pequenos detalhes, mas, em sua maioria, pela ausência de informações importantíssimas).

Logo, é fundamental que:

1. As construtoras se conscientizem da importância de um Manual do Proprietário bem redigido, ou seja, que atenda aos requisitos da NBR 14037 e que esteja condizente às características do imóvel edificado;
2. As construtoras elaborem um Manual do Proprietário para cada empreendimento, vez que cada situação é única e exclusiva;
3. Quando da entrega do imóvel seja apresentado ao usuário o Manual do Proprietário acrescido de uma reunião que explique a importância e os principais pontos do mesmo;
4. Os agentes financeiros exijam a entrega do Manual do Proprietário aos usuários independente da modalidade de financiamento;
5. Sejam criados mecanismos para que as rotinas explicitadas no Manual do Proprietário sejam devidamente seguidas pelos usuários.

Estas atividades, se bem desenvolvidas, permitirão que, ao longo dos anos, haja a diminuição no judiciário de indenizações quanto a manifestações patológicas associadas à ausência ou deficiência da manutenção e utilização do imóvel e, sobretudo, uma melhora nas condições de habitação ao longo da vida útil esperado para o imóvel e seus sistemas.

Elaborado por: Anne Louize Piske Poerner

Referências

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 1999.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 1998.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: Edificações Habitacionais – Desempenho. Rio de Janeiro, 2013.

CBIC. Guia nacional para a elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações. Fortaleza: Gadioli Cipolla Branding e Comunicação, 2014. Disponível em: < https://cbic.org.br/wp-content/uploads/2017/11/Guia_de_Elaboracao_de_Manuais_2014.pdf > Acesso em: 25 de maio de 2022

SINDUSCON-SP. Manual do Proprietário. Sinduscon-SP, 2013. Disponível em: < https://sindusconsp.com.br/download/manual-do-proprietario/> Acesso em: 25 de maio de 2022.

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Em razão de tal situação, a implantação de novas edificações pode acarretar na interferência em construções pré-existentes e, por vezes, gerar manifestações patológicas de menor ou maior intensidade aos imóveis vizinhos causando, assim, transtornos que geralmente acarretam na discussão judicial acerca da responsabilidade e extensão de tais danos.

De modo a minimizar tais transtornos, a NBR 12722 que trata da “Discriminação de serviços para construção de edifícios” recomenda, desde 1992, a realização de vistoria preliminar junto aos imóveis vizinhos antes do início de obras que possam gerar interferência no entorno resguardando, assim, o interesse de todos os envolvidos.

Especificamente o item 4.1.10 da referida norma apresenta os elementos mínimos necessários ao Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança, que deve ser realizado por profissional especializado habilitado, destacando-se os seguintes pontos:

                        “4.1.10 Vistoria preliminar
                        4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à      
                        obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das             
                        fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e  
                        estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a  
                        realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da 
                        qual devem resultar os seguintes elementos:
                        a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como   
                           de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano  
                           por efeito da execução da obra;
                        b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso,  
                           das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além
                           da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
                        4.1.10.2 Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos     
                        interessados, devendo haver cópia à disposição deles.”

A vivência na elaboração de Laudos Periciais demonstra que tal procedimento raramente é adotado nas construções, principalmente nas de pequeno e médio porte, o que prejudica a determinação de nexo de causalidade entre os danos reclamados pela vizinhança e as obras implantadas e, por consequência, dificulta no estabelecimento de acordo entre as partes.

Assim, muitas das vezes, tal situação é judicializada cabendo ao Perito do Juízo realizar as devidas análises técnicas de modo a fundamentar a decisão do juiz. Nestes casos faz-se necessária a análise de fotografias antigas do imóvel (de posse das partes ou ainda públicas, como as obtidas junto à ferramenta Street View do Google Maps) e a verificação da relação entre as manifestações patológicas identificadas com o seu diagnóstico e as obras realizadas no entorno.

Deste modo, apesar de possível a identificação de nexo de causalidade, a existência de Laudo Vistoria Cautelar De Vizinhança, além de requisito normativo, facilita a identificação de relação e de extensão dos danos causados aos imóveis no entorno de determinada obra em implantação. Por Anne Louize Piske Poerner

Referência

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12722: Discriminação de serviços para construção de edifícios. Rio de Janeiro, 1992.

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