Enquanto as áreas rurais apresentam edificações situadas distantes uma das outras, as regiões urbanizadas apresentam edificações implantadas em lotes de menor área que para melhor aproveitamento e requerem a ocupação, muitas vezes, das divisas ou de áreas próximas a elas englobando atividades diversas como escavação, aterro e a execução da própria construção.

Em razão de tal situação, a implantação de novas edificações pode acarretar na interferência em construções pré-existentes e, por vezes, gerar manifestações patológicas de menor ou maior intensidade aos imóveis vizinhos causando, assim, transtornos que geralmente acarretam na discussão judicial acerca da responsabilidade e extensão de tais danos.

De modo a minimizar tais transtornos, a NBR 12722 que trata da “Discriminação de serviços para construção de edifícios” recomenda, desde 1992, a realização de vistoria preliminar junto aos imóveis vizinhos antes do início de obras que possam gerar interferência no entorno resguardando, assim, o interesse de todos os envolvidos.

Especificamente o item 4.1.10 da referida norma apresenta os elementos mínimos necessários ao Laudo de Vistoria Cautelar de Vizinhança, que deve ser realizado por profissional especializado habilitado, destacando-se os seguintes pontos:

                        “4.1.10 Vistoria preliminar
                        4.1.10.1 Toda vez que for necessário resguardar interesses às propriedades vizinhas à      
                        obra (ou ao logradouro público) a ser executada, seja em virtude do tipo das             
                        fundações a executar, das escavações, aterros, sistemas de escoramento e  
                        estabilização, rebaixamento de lençol d’água, serviços provisórios ou definitivos a  
                        realizar, deve ser feita por profissional especializado habilitado uma vistoria, da 
                        qual devem resultar os seguintes elementos:
                        a) planta de localização de todas as edificações e logradouros confinantes, bem como   
                           de todos os logradouros não-confinantes, mas suscetíveis de sofrerem algum dano  
                           por efeito da execução da obra;
                        b) relatório descritivo com todos os detalhes que se fizerem necessários a cada caso,  
                           das condições de fundação e estabilidade daquelas edificações e logradouros, além
                           da constatação de defeitos ou danos porventura existentes nelas.
                        4.1.10.2 Todos os documentos referentes à vistoria devem ser visados pelos     
                        interessados, devendo haver cópia à disposição deles.”

A vivência na elaboração de Laudos Periciais demonstra que tal procedimento raramente é adotado nas construções, principalmente nas de pequeno e médio porte, o que prejudica a determinação de nexo de causalidade entre os danos reclamados pela vizinhança e as obras implantadas e, por consequência, dificulta no estabelecimento de acordo entre as partes.

Assim, muitas das vezes, tal situação é judicializada cabendo ao Perito do Juízo realizar as devidas análises técnicas de modo a fundamentar a decisão do juiz. Nestes casos faz-se necessária a análise de fotografias antigas do imóvel (de posse das partes ou ainda públicas, como as obtidas junto à ferramenta Street View do Google Maps) e a verificação da relação entre as manifestações patológicas identificadas com o seu diagnóstico e as obras realizadas no entorno.

Deste modo, apesar de possível a identificação de nexo de causalidade, a existência de Laudo Vistoria Cautelar De Vizinhança, além de requisito normativo, facilita a identificação de relação e de extensão dos danos causados aos imóveis no entorno de determinada obra em implantação. Por Anne Louize Piske Poerner

Referência

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12722: Discriminação de serviços para construção de edifícios. Rio de Janeiro, 1992.